一般民事事件

不動産−−不動産をめぐるさまざまな問題−−

事故

自宅購入に伴う建築瑕疵や、隣地との境界問題、賃貸借契約に基づく明け渡し請求や賃料増額の問題など、不動産をめぐる問題は多岐にわたり、中には複雑で専門的な判断が必要なケースもあります。

売買契約

土地や建物は一生に一度くらいの高い買い物です。契約するときには注意しなければなりませんが、契約書には専門用語がでてきます。また契約した後にトラブルが生じて手付け金の返還などの問題も起きます。

できれば契約する前にトラブルを未然に防止するためにも弁護士に相談することをお勧めします。

建築瑕疵

建築の「瑕疵」とは、建物が通常有すべき品質や性能を有しないことをいいます。住宅の雨漏り、外壁のひび割れ、床のたわみ、配管の不良、仕様との不一致などは、この「瑕疵」にあたる可能性があります。

このような場合、建築請負業者や建売業者、設計業者などに対して、瑕疵担保責任、債務不履行責任、不法行為責任を追及して、瑕疵の修補や損害賠償を請求することができます。「重大な瑕疵」の場合には、立て替え費用を損害賠償として請求することもできます(最高裁判決2002年9月24日判決)。 「瑕疵」に該当するかどうかは法律判断ですが、建築専門家の調査が必要となる場合もあります。時効が問題となることもあります。異常を発見したら、証拠を保全し、早めに専門家の相談を受けることをお勧めします。

境界紛争

境界とは土地の筆と筆との境のことです。境界を確定するには、土地を取得したときの測量図や区画整理の際の換地図面等が重要な証拠となります。また、長年自分の所有地として使用している場合には、境界を越えて時効取得が認められることがありますので、昔からの占有状況を示す証拠も重要です。 法務局の「筆界特性制度」を利用することもできますが、所有権が絡む場合には裁判所に境界画定訴訟、所有権確認請求訴訟を提起して解決を図ることになります。

いずれにしても、境界の紛争は隣人同士の争いで、感情的な問題で深刻化するケースもありますので、抱え込まずに適正なルースで解決していくことが大事です。

賃貸借契約

賃料不払いや使用方法違反など、契約違反がある場合には、契約を解除して賃借物件の明け渡しを求めることができます。ただ、軽微な契約違反ではなく、信頼関係が破壊される程度の契約違反が必要です。

他方で、借地借家法で借主の権利が保護されていますので、契約期間が満了したから、貸主が替わったからといって、直ちに明け渡しを請求できるわけではありません。

また、賃料については、公租公課や経済状況の変動などを反映して、賃料の増減額の請求ができることがあります。

これら、賃貸借契約をめぐるトラブルを防ぐには、貸主の権利と借主の権利について、正確に把握しておく必要があります。

債務−−借金でお困りの時は−−

クレジットやカードでの借金がかさんで払えなくなった、長年支払ってきたけどなかなか借金が減らない、過払い金の返還請求ができるのではないか、保証人になったけどどこまで責任が及ぶのかなど、借金をめぐる問題は人ごとではない身近な問題です。ひとりで悩まずに、まずはご相談下さい。

負債整理の方法

負債整理の方法には、任意整理と法的整理があります。任意整理とは、債権者と交渉して解決する方法、法的整理とは破産や民事再生(個人再生)など裁判所に申立をして解決する方法です。弁護士が依頼を受け、債権者に受任通知をすと、債権者は直接本人に取り立てを行うことが制限されます。

過払い金返還請求

高利でお金を借りていた場合、利息制限法での引き直し計算をすれば、現在残っている借金の額が減り、長く払っていた場合には払い過ぎとして過払い金の返還を請求できることがあります。領収証がすべて残っていなくても、業者に取引履歴の開示を請求することができます。

利息制限法では、元金10万円以上100万円未満の場合の利息は年18%以下、元金100万円以上の場合は年15%と定められていますので、これを超えていないかどうか、まず確認してみましょう。

自己破産と民事再生

利息制限法で計算しても多額の借金が残り、それを支払っていくことができない場合は、自己破産をお勧めします。自己破産しても、仕事に支障が出ることはほとんどなく、戸籍や住民票に載ることもありません。自己破産手続の中で免責決定を得ることにより、債務が原則として免除されます。

住宅ローンが残っている自宅があり、それを手放したくない場合や、借金の原因がギャンブルや浪費のため免責許可が期待できないので、自己破産ができない場合があります。この場合でも、定期的収入がある場合には、民事再生(個人再生)の申立が可能です。これにより、一定額を原則3年以内に支払い、残額の免除を受けて、負債を整理することができます。

事業者の方の場合

事業を営んでいる場合でも、自己破産や民事再生を行うことで、債務を整理することができます。ただ、事業者の場合には、債権者の数や種類も多く、在庫・商品など事業用の資産もあり、従業員への対応も考えなくてはなりませんし、債権者からの取り立てなど、混乱を招かないよう注意しながら、速やかに準備を進める必要があります。どうにもならなくなってから相談に来られるよりも、早めのご相談をお勧めします。

事故−−不慮の事故に遭遇したら−−

交通事故は保険で解決することが多いのですが、保険会社が提示する賠償額が被害者にとって必ずしも適正とは思えないことも、しばしば経験することです。そのほかにも、学校での事故や、医療事故など、損害賠償が問題となるケースに遭遇することもあります。

交通事故

自動車事故は誰にでも起こりうる事故です。自動車については、人身被害を賠償するために自賠責保険に入ることが義務づけられており、自賠責保険を超える損害は任意保険でカバーされます。最近では自転車事故による高額の賠償が問題となっています。自転車には自賠責保険はありませんが、任意の自転車保険もありますし、自転車安全整備店で点検・整備を受けた自転車に貼付されるTSマークには付帯保険が付いています。

事故で被害に遭った場合、保険会社の対応に対する不満はよく聞かれるところです。保険会社が提示する賠償額は、弁護士が介入した場合より低額のことも、しばしば経験することです。交通事故の場合、賠償基準(損害の範囲と金額)や過失相殺基準は、ほぼ確立していますが、それに当てはまらない事故類型や特殊な損害が問題となることもありますので、専門家によくご相談下さい。

学校事故

学校での体罰、いじめ、部活中の事故など、学校内での事故は、学校という特殊な環境で起こる問題であることから、真相究明が大きな課題となります。また、被害者が幼い子どもであることから、被害者や家族などの損害も深刻化することがあります。

学校の管理下での事故の場合、過失の有無を問わず、独立行政法人日本スポーツ振興センターによる災害共済給付制度による給付金が支払われますが、これを超える賠償を求める場合には、民事の損害賠償請求を行う必要があります。公立学校の場合には、国賠法により国・地方公共団体を相手に請求することになります。これとは別に、加害者あるいはその親に対して損害賠償を請求できることもあります。

医療事故

医療ミスで死亡や障害などの結果が発生したと疑われる場合、まずは、医療経過を記録したカルテや検査記録を入手する必要があります。病院に対してカルテ等の開示請求を求めることができますし、改ざん等のおそれがある場合には裁判所に証拠保全の申立をします。そのうえで、協力してくれる医師等に相談するなどして、医療ミスの有無を判断することになります。

医療ミスといえる場合には、病院や医師に対して交渉を行い、最終的には訴訟で債務不履行あるいは不法行為による損害賠償の請求をすることになります。なお、2009年以降の分娩中の事故で重度脳性麻痺となった場合には、過失の有無を問わず、一定の補償金が支払われる産科医療補償制度が利用できます。

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